湖南娄底山清水秀，人杰地灵，旅游矿产资源丰富，去年被评为全国十大最宜居城市之一，在08中国奥运年，青春娄底迎来了城市建设和房地产蓬勃发展的一年，本期访谈我们邀请到了2007中国诸葛亮策划奖得主、中国十大营销策划专家、房地产高级策划师，中国房地产职业经理人——王梅松先生，为我们全面解析娄底房产未来的投资价值。

　　【嘉宾简介】：

　　王梅松，男，1972年5月出生于湖南娄底，2007中国诸葛亮策划奖得主、中国十大营销策划专家、房地产高级策划师，中国房地产职业经理人。从事过商业营销策划、房地产营销策划、酒店营销策划、记者、文化经纪人、房地产公司中高层管理、营销策划总监、房地产职业经理人等职业。多次得到房地产企业领导的嘉奖和荣获房地产企业“优秀管理者”和“先进工作者”荣誉称号。

　　【记　者】：介绍一下目前娄底房产市场的发展情况？

　　【王梅松】：截止到2007年11月底，娄底市完成房地产开发投资额为20.69亿元，占全社会固定资产投资比重的20.62%，占全市GDP总量的5.58%，全市房屋施工面积417万平方米，房屋竣工面积88.8万平方米，商品房屋销售面积75.7万平方米，销售额达10.82亿元。商品房开发量增大，销售火爆，房屋交易面积也较去年大幅增加，但经济适用住房和廉租住房的市场占有率却严重不足。娄底市2008年计划新建经济适用住房5万平方米，新建廉租住房7万平方米，盘活二手房市场、中介及咨询服务行业。现在的房地产市场，是一个买方主导的市场，在买方市场下，消费者将变得更为挑剔，企业之间的竞争也更为激烈，房地产开发企业应改变过去只注重眼前利益而忽视长远利益，只注重跟踪仿制而不愿自主创新，只注重竞争而缺乏合作的经营模式，要通过提高自己新产品的品质和服务水平来提升适应市场的能力，进一步整合资源、打造精品、树立品牌，给产品注入更多的价值内涵，从迎合顾客的需要、实现顾客的价值等方面进行创新，实现可持续发展。

　　【记　者】：娄底房产市场目前主要的楼盘竞争格局是怎样的？

　　【王梅松】：娄底目前全市城区内楼盘集中，供应量较高，各楼盘新推房源交替变化，各区域楼盘竞争始终较为激烈，而娄底全市所属的四大片区（涟源、冷江、双峰、新化）房地产市场逐渐起步并快速发展，产品品质的提升以及需求的大量释放，导致房价直逼娄星区，交通条件的完善，进一步促进了部分片区居民向娄星区靠拢。

　　而在娄星区内，存在着几大版块，城南版块与城东版块将是娄底住宅产品的追捧热土，现在按政府的规划，城南、城东将有大面积待开发土地，城北版块则以涟钢及工业园为拉动，大量的就业和房屋需求人员，主要往城北版块集中，城中版块将是投资型物业的焦点，但地块有限，且拿地将越来越难。

　　从目前的市场现状看，从区域市场周边楼盘之间的竞争发展到片区、版块之间的竞争的格局已经形成。

　　从整个娄底市的情况来看，经济开发区凭借土地资源丰富，自然条件优越等优势，近年来发展速度最快、最令人瞩目，成为娄底市最大也是最具有影响力的房地产开发热点地区。据统计，由于经济开发区工业园的带动，城北的平均房价从2003年的600元／平方米一路上扬，至2008年已达1500元／平方米以上，涨幅达900元／平方米，增长幅度位居娄底各市县区首位。经济开发区的房地产开发以安琪花园为起点，目前已经有CEPA北城旺角、TOP尚都、盛世嘉园、开发区机关住宅小区、铂金玫瑰园、金色桃园、中欧阳光城、融和星置园、金碧花园、汇金名苑、五江建材城、精诚名邸、创业大厦、联众丹枫国际等大型项目相继扎堆于此。

　　从版块的竞争分析上看，新市政府城南版块拥有大片可开发的土地资源，政府大道等城市主干道组成的便利发达的路网，在环境上，拥有孙水河的天然河景，拥有空气质量高于市区、夏天平均气温低于市区2－3摄氏度等多重优势，新市政府城南版块整体形象上明显优于其他版块住宅片区，东方豪苑、皇城御园、君临天下等高层楼盘相继崛起，新市政府片区高尚住宅区的形象已经得到市场认同。

　　【记　者】：娄底楼盘的市价目前是多少？相对于居民的经济水平，您认为普通老百姓能承担得起吗？

　　【王梅松】：最近几年，娄底随着房地产开发量的快速增长，正好适应了居民消费结构的变化，房地产市场销售呈现持续火爆的局面，己竣工的楼盘基本上销售一空，没有出现房屋空置的现象。与此同时，房地产业的繁荣还表现在商品房价的持续上扬，因土地、建材价格的上涨，加上商品房品质的提升，房价连续几年步步高，城区商住宅均价从2004年的700元/平方米上涨到2008的2100元/平方米，四年翻了三倍，尽管这几年娄底市房地产业发展红红火火，但也存在诸多问题和一些潜在危机，主要是：住房供给结构不尽合理，表现在高、中、低档住宅建设比例不协调，经济适用房和廉租住房的建设增长慢、比重小，中，低收入家庭住房困难的问题还没有得到有效解决。而成本的增加、购买需求的稳定和政策变化下，开发商的心态决定了2008年娄底楼市的房价只涨不落，娄底楼盘的市价目前是多层1600元/平米以上，电梯房高层在2000元/平米以上，而面对目前娄底的房价，相对于老百姓的经济水平，悬殊是很明显的，买不起房的人永远买不起，买得起的买三、四套也是不成问题。

　　【记　者】：认为目前娄底房地产面临的最大挑战是什么？

　　【王梅松】：目前娄底房地产面临的最大挑战就是开发商的专业运作能力问题可能是房地产业的最大问题，无序竞争，产品同质化，盲目上马中高档项目，忽视市场调研，最终脱离市场真实需求，给后市销售造成巨大压力，才是最大的问题。另一个就是房价涨幅问题和决定市场核心政策的土地问题，土地制度的改革阶段性导致土地的供应紧缺，土地价格上涨，也就意味着房地产价格将会继续上涨；娄底的经济和全国形势一样，还将快速、持续发展，为房地产业的稳定发展和房价的持续升温提供坚实的基础，整体的经济环境稳定发展才会有繁荣的市场，才会有投资者积极的投资置业，娄底的城市化进程加快，将使更多的农村人口向城市转移，土地资源的控制，建设用地税费的增加，将是房价上涨的重要原因；货币发放增加及工资增长将使物价上升，因此也会造成住房建设成本增加；地方政府允许房价适度上涨，以此对房地产市场给予扶持，来促进地方经济增长；另外人们生活水平的提高，会购买面积大一些、档次高一些的住房，进行第二次置业，这样也会促使房价上扬；此外房地产开发商对利润的追求，也会人为提高房价，种种因素的综合，都会导致房价整体上扬。降低商品房价格没有太大空间，商品房是中高收入人群的消费品，低收入人群的住房不应当由房地产商让利解决，而应纳入政府保障之内。

　　【记　者】：简单谈一下您对未来娄底房地产发展趋势的看法？

　　【王梅松】：未来娄底房地产发展趋势是买房人开始了观望，开发商们也在观望，实际上未来娄底房市究竟会向什么方向发展，与往年还会有什么房地产新政出台是有直接关系的。我觉得未来的娄底房地产市场应该是一个百花齐放、竞争激烈的市场，对开发商应该是考验严峻的一年。在我看来，娄底毕竟是一座发展中的年轻城市，是一个有着蕴藏着无限活力、充满激情的房地产市场。近年来市场变化很大，尤其是去年到今年，大盘、新盘明显增多，高层建筑靓丽上市，大宗土地交易十分活跃，居住用、商用地产项目开发品质明显提高，房价也进一步得到攀升。我总认为住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视解决这城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的，随着我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有较大的改善，但是我们也看到，还存在一些问题，如住房供应结构不尽合理，中高档住房偏多，低价位普遍商品房供应不足，经济适用住房和廉租住房建设相对滞后，部分县市低收入家庭特别是最低收入家庭住房还比较困难，有些楼盘房价居高不下，一方面出现大量楼房空置，另一方面低收入家庭却是“望房兴叹”。今后，中高收入家庭主要通过购买商品房，中低收入家庭主要通过购买经济适用房，最低收入家庭主要通过租住廉租住房解决住房问题。为此，未来几年，娄底房地产发展走势应该是政府将房价控制在一个“合理的区间内”，政府首先要整顿好房地产市场的秩序，其次是要进一步建立健全廉租住房建设，改进和规范经济适用住房制度，认真解决城市低收入家庭住房困难的同时，重点发展中低价位、中小型普通商品住房，以次增加住房有效供应，这样娄底的房地产市场才会是欣欣向荣，百花齐放了。